一、问题的建议皇冠体育比分

商品房预售资金指房地产开发商将其开发劝诱的商品房在赢得预售许可之后，完成运转登记之前预售给购房主说念主，由购房主说念主按公约商定支付的预购房款。商品房预售资金一般存放于成心的商品房预售资金监管账户中，一方面是为了保险房屋买受东说念主正当职权、保险民生，另一方面是为了保险债权东说念主利益。因此，怎么均衡这两者的关系，法院能否冻结和扣划商品房预售资金在司法本质中存在争议。

二、关联章程

连年来，因房地产行业低迷，开发商经常暴雷，导致房屋买受东说念主、债权东说念主与开发商之间，以致房屋买受东说念主与债权东说念主之间的纠纷束缚。为均衡各方利益，最高手民法院及关联部门在《城市房地产处置法》的基础上，出台了规划预售资金诈欺、保全的具体章程。

1、《中华东说念主民共和国城市房地产处置法》第四十五条第三款章程：“商品房预售所得款项，必须用于规划的工程劝诱”。

2、2022年1月11日发布的最高手民法院、住房和城乡劝诱部、中国东说念主民银行《对于范例东说念主民法院保全实施设施 确保商品房预售资金用于表情劝诱的告知》（以下简称《告知》）        

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第一条第三款章程：“除当事东说念主央求实施因劝诱该商品房表情而产生的工程劝诱过程款、材料款、设备款等债权案件以外，在商品房表情完成房屋系数权初度登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，东说念主民法院不得禁受扣划设施。” 

第二条第一款章程：“商品房预售资金监管账户被东说念主民法院冻结后，房地产开发企业、商品房劝诱工程款债权东说念主、材料款债权东说念主、租出设备款债权东说念主等请求以预售资金监管账户资金支付工程劝诱过程款、材料款、设备款等表情劝诱所需资金，不详购房主说念主因购房公约祛除央求退还购房款，经表情方位地住房和城乡劝诱把握部门审核应许的，生意银行应当实时支付，并将付款情况实时向东说念主民法院论说。”

第三条第一款章程：“开设监管账户的生意银行接到东说念主民法院冻结预售资金监管账户辅导时，应当立即办理冻结手续。”

3、2022年1月13日发布的《最高手民法院对于充分推崇司法职能作用助力中小微企业发展的指挥宗旨》（以下简称《宗旨》）第十四条章程：“照章保险劝诱工程范围中小微企业和农民工正当职权。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金照章审慎禁受保全、实施设施，复古保险关联部门防护应付房地产表情过时托付风险，预防购房者正当职权，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当实时告知当地住房和城乡劝诱把握部门；除当事东说念主央求实施因劝诱该商品房表情而产生的工程劝诱过程款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房表情完成房屋系数权初度登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得禁受扣划设施，不得影响账户内资金照章依规使用。”

三、关联案例

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（一）《告知》和《宗旨》发布之前的关联案例

司法本质中，在《告知》和《宗旨》出台之前，最高院及各地法院已就预售资金监管账户能否冻结、扣划的问题作念出裁决，酿成了关联案例。

1.(2018)最高法捏监105号案件中，最高手民法院觉得：“东说念主民法院能否保全或实施开发商收取的商品房预售资金，现在并无明确的法律章程。本质中，各地作念法也有不同。……因此，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保险开发表情、促进在建工程按期齐全、预防购房者正当职权的中枢功能，东说念主民法院对于该账户的保全、实施，相对于平日账户，应禁受更为严慎的作风。在保全阶段，保全东说念主若央求建议保全被保全东说念主的商品房预售款账户，东说念主民法院应当对该在建工程施工情况、建筑材料购买情况、工东说念主工资支付以及税费支付等情况作出严格审查，在保证劝诱工程施工正常进行的情况下，方可禁受保全设施，且尽量不禁受一说念冻结账户资金的面目。即使是在实施阶段，也应在建树该账户的指标仍是终了后，或账户资金欣慰表情劝诱所需资金以外的部分，可禁受实施设施。”

2.(2021)最高法捏监459号案件中，最高手民法院觉得：“把柄《中华东说念主民共和国城市房地产处置法》第四十五条第三款的章程，“商品房预售所得款项，必须用于规划的工程劝诱”。也便是说，该款项应用于购买该表情劝诱必需的建筑材料、设备和支付表情劝诱的施工过程款等，不得挪作他用。对商品房预售资金开设成心银行账户进行监管，具有保险开发表情顺利劝诱、促进在建工程按期齐全、预防购房者正当职权、促进房地产市集郑重健康发展的迫切作用。在保险劝诱工程施工正常进行的前提下，东说念主民法院不错对商品房预售资金专用监管账户照章禁受冻结设施，但仅在工程齐全、资金仍有结余的情况下才可当作实施案款给予扣划。”

3.(2021)豫捏复686号案件中，河南省高院觉得：“对于郑州中院在实施中能否冻结、扣划天津绿野公司开立的案涉账户中的资金的问题。……，《中华东说念主民共和国城市房地产处置法》第四十五条第三款明确章程“商品房预售所得款项，必须用于规划的工程劝诱”。……就本案所涉平日债权的实施，应当详细计议关联法律、王法及范例性文献对规划商品房预售资金的处置章程，在保证劝诱工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程劝诱资金实足的前提下，不详待工程齐全后，依债权性质照章实施。郑州中院毁掉该院扣划裁定合适关联法律章程，本院给予保管。”

（二）《告知》和《宗旨》发布之后的关联案例

4.(2022)沪0118捏异116号案件中，上海市青浦区法院觉得：“对于该类账户能否冻结，把柄2022年1月最高手民法院、住房和城乡劝诱部、中国东说念主民银行连合髻布《对于范例东说念主民法院保全实施设施确保商品房预售资金用于表情劝诱的告知》，对这一问题进行明确。该告知第三条，开设监管账户的生意银行接到东说念主民法院冻结预售资金监管账户辅导时，应当立即办理冻结手续。即商品房预售资金监管账户是不错冻结的，银行在接到法院冻结辅导时，应当立即办理冻结手续。把柄该告知第一条第三款的章程，在商品房表情完成房屋系数权初度登记前，法院不得扣划预售资金监管账户中监管额度内的款项；但因实施该商品房表情而产生的工程劝诱过程款、材料款、设备款等债权案件的，法院不错划扣资金。”

5.(2022)新捏复27号案件中，新疆维吾尔自治区高院觉得：“《最高手民法院住房和城乡劝诱部中国东说念主民银行对于范例东说念主民法院保全实施设施确保商品房预售资金用于表情劝诱的告知》(法［2022］12号)第一条第一款章程：“商品房预售资金监管是商品房预售轨制的迫切实质，是保险房地产表情劝诱、预防购房者职权的迫切举措。东说念主民法院冻结预售资金监管账户的，应当实时告知当地住房和城乡劝诱把握部门”。据此，对平日债权的实施，东说念主民法院应当详细计议关联法律、王法及范例性文献对商品房预售资金的处置章程，在保证劝诱工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户内的相应款项。在确保工程劝诱资金实足的前提下，或待工程齐全后，才可对冻结款项依债权性质照章实施。其次，从商品房预售资金监管账户内资金是否不错扣划来看。《最高手民法院住房和城乡劝诱部中国东说念主民银行对于范例东说念主民法院保全实施设施确保商品房预售资金用于表情劝诱的告知》(法［2022］12号)第一条第三款章程：“除……。”据此，商品房预售资金监管账户内的资金必须用于规划工程劝诱，对在建工程监管账户内的资金，东说念主民法院非因特定用途不得扣划实施。”

四、小结

通过追思以上关联范例和案例，不错看出：在《告知》和《宗旨》发布之前，各地法院对商品房预售资金的冻结、扣划均禁受相对审慎的作风。《告知》和《宗旨》在秉承《城市房地产处置法》第四十五条精神的基础上，对预售资金监管账户的冻结和扣划作出了细化章程，允许东说念主民法院对商品房预售监管资金账户给予冻结，但扣划，则只须当合适条款时才被允许。从《告知》和《宗旨》的实质看，咱们意会，以下3种情形东说念主民法院不错禁受扣划设施：1.当事东说念主央求实施因劝诱该商品房表情而产生的工程劝诱过程款、材料款、设备款等债权的案件；2.购房主说念主因购房公约祛除央求退还购房款；3.不属于上述第1、2种情形的，在商品房表情完成房屋系数权初度登记前，对预售资金监管账户监管额度外的款项，才可给予扣划。但在笔者最近资历的“保交楼”司法审判实施本质中，以及上述第4、5两个案例的裁判原理中不丢丑出，各地法院基于前期处理此类案件的惯性以及迫于各地保交楼保证托付的行政压力，对《告知》和《宗旨》贯彻和落实的程度存在一定互异。

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